曾经网上有过一个表格，里面统计了中国建筑面积最大的20个楼盘。排名第一的楼盘出人意料，有的人甚至连它的名字都叫不出来。这个盘就是位于广东惠州的金融街·巽寮湾，这个“巽”字读作“迅”。

▲网上流传的中国20个超级大盘排名。

这些超级大盘有多大，大V卢俊曾经写过，他在市调武汉泛海城市广场时，从早上9点，走到晚上6点，中间打过三次车，都还没走完。而泛海城市广场只在这份榜单中排最后一名。

(资料图片)

▲通过卢俊描述，可以想象那些排在泛海前面的盘得大成啥样。

那排名第一的金融街·巽寮湾得有多夸张？项目3000万㎡的建筑面积，如果都建住宅的话，容纳90万人是没有问题的。当然，也不可能全建住宅。即使按现在的规划设计条件，金融街·巽寮湾的住宅部分住满人，也足以容纳近30万人。

▲只要住满人，这个盘的体量堪比一个中等县城水平。

这个五一假期，明哥就实地体验了一把中国第一大盘金融街·巽寮湾。

大盘扎堆的规划硬伤

金融街·巽寮湾位于广东惠州市下属的惠东县稔平半岛上，这个半岛依山傍海，拥有细腻洁白的沙滩和丰富的海景资源，与深圳的大鹏半岛、惠阳大亚湾隔海相望，号称“粤东马尔代夫”。

作为经常能见海的南方人，要说巽寮湾与广西北海、海南三亚相比有啥区别的话，恐怕就是这里是 半山半海 的海湾风光，跟那种一望无际海景略有区别。

▲巽寮湾地处海湾，一半是山一半是海。

优越的山海资源，再加上其靠近深圳、香港、广州等一线城市的地缘优势，使得巽寮湾成为一线城市人们休闲度假的后花园。假期不想跑太远，又想放松度假，惠东的海景就是首选。

▲紧邻一线城市，让惠东县成为城市微度假的首选地。

2005年，来自北京的上市国企金融街集团，一举拿下了惠东县约24平方公里的土地，打造一个超大规模文旅度假区。这就是金融街·巽寮湾。金融街·巽寮湾因为拿地时间早，不但地价极其便宜，还 拥有 最优质的的 一线海滩 。

▲金融街拥有让别家开发商都眼红的一线海滩。

然而，这惠东县就跟当年的海南、北海一样，把自己手上的土地毫无节制地出售。根据官媒披露，仅2008年1月~2011年8月期间，惠东县就出售了约1.2万亩的土地。这就导致，整个惠东涌现出了一堆超级大盘。包括富力湾、万科双月湾等文旅大盘。

▲这些大盘动辄都能容纳几万甚至十万人入住。

可文旅盘不是普通住宅小区，是不会有住满人的情况出现。这就导致了稔平半岛的 规划 有一个 巨大硬伤 。市政配套完全跟不上楼盘体量，尤其是市政道路。随着这些大盘陆续交付，市政设施的压力特别大。一到节假日，旅游人口大量涌来，这里的交通就瘫痪了。

▲巽寮湾景区一到节假日必堵车。

随着巽寮湾片区开发日渐成熟， 节假日堵车 的情况越来越常见，且越来越严重。

▲交通拥堵的状况随着巽寮湾开发成熟而日趋严重。

今年五一，明哥就切身感受到了巽寮湾的恐怖大堵车。由于进入稔平半岛的路只有两条，大量的车流涌入，直接把这两条路的交通堵崩了。 想进巽寮湾就得忍受至少5个小时以上的堵车 。

▲从高速公路上就一直堵到景区内。

这种 进出不得 的体验绝对会劝退大量的外地游客，可惜当地政府也拿不出什么更好的解决办法。道路就这么两条，还是必经之路。要当地政府修建新路嘛，且不说投资成本问题。这些道路在淡季时，使用率特别低不算，还有高昂的养护成本，根本划不来。

所以，超级大盘扎堆的恶果就是，不要在旺季来，来了，你也不会有好的旅行体验！

开发18年的超级大盘

金融街·巽寮湾的开发商是北京市上市国企金融街集团，在业内，这家开发商以开发高端住宅闻名，“金融街”这个公司名来自于北京金融街。

▲北京金融街是金融街集团开发的最知名项目。

2005年，北京金融街集团提出“从北京走出去”战略，第一个外地项目的选址就选在了广东省惠州市下属的惠东县，成为当时第一个进入巽寮湾开发的国内大牌地产商。

▲如今已经开发成熟的金融街巽寮湾。

这里就有令人玩味的地方了。一个京城国企，此前从未在京城以外开发过项目，他们是哪里来的信心，不选择安全性更高，更容易成功的一二线城市，偏偏选择投资三线城市惠州下属的县城，而且还当“第一个吃螃蟹的人”，开发一个风险颇大的文旅项目。

▲未开发前的巽寮湾状态大概就是这样。

是谁有这么大的能量，能说服金融街公司上下和上级主管部门，同意这笔投资？按照正常逻辑，即使一定要做文旅项目，广州、深圳、上海这些城市，照样有大量能开发文旅项目土地，而且风险还更小。可为何当时金融街偏偏选择去“偏得头疼”的惠东县开发呢？这个略显离谱决策背后，让人遐想。

整个项目预计开发周期8~12年，总投资达200亿元，分为北、中、南三个区域开发，属于超大规模，超大手笔文旅项目，别说在2005年，即使放在如今的2023年，这么大体量的文旅项目都少见。

▲金融街巽寮湾原本的开发规划。

不过，明哥现场看到的只有中区和南区建设完成，北区至今不见影子。由此，明哥估计北区已经被金融街放弃了，放弃的原因可能是因为规划问题，也有可能是土地征收手续问题。如果削减去北区的建筑面积，这个“中国第一大盘”的名号可能要改。

▲南区和中区的开发几乎已经完成。

金融街·巽寮湾项目，虽然要承担大量的公建配套建设和大面积的自持商业，但胜在地价足够便宜。整体开发毛利率过50%，净利率过20%是轻轻加愉快的事。即使如今惠东的海景房价跌跌不休，对它的影响也不大。

▲金融街自持的天后宫民俗商业街。

总的来说，这个开发至今18年的超级大盘并没有广告宣传中说的那么大，但氛围感已经做出来了，在如今的金融街·巽寮湾，你能感受到滨海度假区的体验。

▲文旅度假区最重要的就是氛围感。

不推荐购买的文旅盘

让人心动的是，如今金融街巽寮湾的房价跌到了8000元/㎡左右，比起前几年巅峰时动辄1.5～1.6万/㎡的价格来说，已经腰斩了。

总价大约30万就能入手一套一线海景公寓，对于大部分白领们来说，也就是一年的收入，门槛真不高，搞得明哥都有点心动。

▲买一套来玩玩是没什么大问题的。

但如果你想靠这套海景房升值赚钱就不可能了。即使拿来出租，非节假日时，入住海景公寓的价格约400~600元/晚，节假日千元以上一晚，但面临着周边村民民宿的激烈竞争。

此外，一套小面积的海景公寓，二手房市场的表现很疲软，除非你买的是海景大别墅，让有钱人买来珍藏的那种。

▲海景小公寓属于那种玩腻了，亏本卖掉也不心疼的产品。

有一说一的是，海景房所带来的的精神愉悦感是其他房产所不能比拟的。特别是当你推窗望海的时候，新力的烦恼可以一扫而空。

▲海景房给人带来的精神逾越价值不能用钱来衡量。

而且金融街·巽寮湾的配套极其丰富，小区不仅配有业主食堂，也可以去隔壁酒店餐厅吃自助餐。

▲配套设施比其他文旅盘更齐全。

儿童游乐场也是当下文旅盘的标配，除了室外的水上游乐场，室内的儿童游乐设施也花样繁多。

▲把孩子丢在这里可以玩一整天。

此外金融街还配备了优质的医院、学校等配套，显然是为在这养老、休闲人群长居于此的配套。

▲配个医院就是针对养老人群了。

还有各种游艇会等娱乐设施。讲道理，只要进了巽寮湾，你就不想走了，里面能玩的东西太多了。

▲游艇码头非常贴合喜欢海钓的人群。

总结一下，金融街·巽寮湾拥有最接近海的一线海景，楼下就是11公里长的沙滩，是惠东那么多大盘中配套最齐全的。

可明哥不推荐大家入手这里，宁可住酒店都不要买这边买的房。因为，这边的 节假日实在太堵了 ！

本来你买套海景房，无非就是想趁着节假日过来度个假，放松一下。可你要是买了巽寮湾，不好意思，你等着节假日“特种兵旅游”吧。

这个一到节假日叫你错峰出行的地方，实在让人又爱又恨。合着在这买套海景房，还得错峰过来度假？

写在最后

巽寮湾的景色虽好，但是这个假期，明哥感受到的就是“特种兵旅游”。早上5点就得起床，7点就得出门。不然，你就只能堵在景区的出入口，进退不得。

假期过得比上班还累，这就是巽寮湾的尴尬。