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五一假期,体验了能直接劝退你的中国第一大盘

新闻来源:小明哥说房Promax 更新时间:2023-05-05 21:18:16

曾经网上有过一个表格,里面统计了中国建筑面积最大的20个楼盘。排名第一的楼盘出人意料,有的人甚至连它的名字都叫不出来。这个盘就是位于广东惠州的金融街·巽寮湾,这个“巽”字读作“迅”。

▲网上流传的中国20个超级大盘排名。

这些超级大盘有多大,大V卢俊曾经写过,他在市调武汉泛海城市广场时,从早上9点,走到晚上6点,中间打过三次车,都还没走完。而泛海城市广场只在这份榜单中排最后一名。


(资料图片)

▲通过卢俊描述,可以想象那些排在泛海前面的盘得大成啥样。

那排名第一的金融街·巽寮湾得有多夸张?项目3000万㎡的建筑面积,如果都建住宅的话,容纳90万人是没有问题的。当然,也不可能全建住宅。即使按现在的规划设计条件,金融街·巽寮湾的住宅部分住满人,也足以容纳近30万人。

▲只要住满人,这个盘的体量堪比一个中等县城水平。

这个五一假期,明哥就实地体验了一把中国第一大盘金融街·巽寮湾。

大盘扎堆的规划硬伤

金融街·巽寮湾位于广东惠州市下属的惠东县稔平半岛上,这个半岛依山傍海,拥有细腻洁白的沙滩和丰富的海景资源,与深圳的大鹏半岛、惠阳大亚湾隔海相望,号称“粤东马尔代夫”。

作为经常能见海的南方人,要说巽寮湾与广西北海、海南三亚相比有啥区别的话,恐怕就是这里是 半山半海 的海湾风光,跟那种一望无际海景略有区别。

▲巽寮湾地处海湾,一半是山一半是海。

优越的山海资源,再加上其靠近深圳、香港、广州等一线城市的地缘优势,使得巽寮湾成为一线城市人们休闲度假的后花园。假期不想跑太远,又想放松度假,惠东的海景就是首选。

▲紧邻一线城市,让惠东县成为城市微度假的首选地。

2005年,来自北京的上市国企金融街集团,一举拿下了惠东县约24平方公里的土地,打造一个超大规模文旅度假区。这就是金融街·巽寮湾。金融街·巽寮湾因为拿地时间早,不但地价极其便宜,还 拥有 最优质的的 一线海滩 。

▲金融街拥有让别家开发商都眼红的一线海滩。

然而,这惠东县就跟当年的海南、北海一样,把自己手上的土地毫无节制地出售。根据官媒披露,仅2008年1月~2011年8月期间,惠东县就出售了约1.2万亩的土地。这就导致,整个惠东涌现出了一堆超级大盘。包括富力湾、万科双月湾等文旅大盘。

▲这些大盘动辄都能容纳几万甚至十万人入住。

可文旅盘不是普通住宅小区,是不会有住满人的情况出现。这就导致了稔平半岛的 规划 有一个 巨大硬伤 。市政配套完全跟不上楼盘体量,尤其是市政道路。随着这些大盘陆续交付,市政设施的压力特别大。一到节假日,旅游人口大量涌来,这里的交通就瘫痪了。

▲巽寮湾景区一到节假日必堵车。

随着巽寮湾片区开发日渐成熟, 节假日堵车 的情况越来越常见,且越来越严重。

▲交通拥堵的状况随着巽寮湾开发成熟而日趋严重。

今年五一,明哥就切身感受到了巽寮湾的恐怖大堵车。由于进入稔平半岛的路只有两条,大量的车流涌入,直接把这两条路的交通堵崩了。 想进巽寮湾就得忍受至少5个小时以上的堵车 。

▲从高速公路上就一直堵到景区内。

这种 进出不得 的体验绝对会劝退大量的外地游客,可惜当地政府也拿不出什么更好的解决办法。道路就这么两条,还是必经之路。要当地政府修建新路嘛,且不说投资成本问题。这些道路在淡季时,使用率特别低不算,还有高昂的养护成本,根本划不来。

所以,超级大盘扎堆的恶果就是,不要在旺季来,来了,你也不会有好的旅行体验!

开发18年的超级大盘

金融街·巽寮湾的开发商是北京市上市国企金融街集团,在业内,这家开发商以开发高端住宅闻名,“金融街”这个公司名来自于北京金融街。

▲北京金融街是金融街集团开发的最知名项目。

2005年,北京金融街集团提出“从北京走出去”战略,第一个外地项目的选址就选在了广东省惠州市下属的惠东县,成为当时第一个进入巽寮湾开发的国内大牌地产商。

▲如今已经开发成熟的金融街巽寮湾。

这里就有令人玩味的地方了。一个京城国企,此前从未在京城以外开发过项目,他们是哪里来的信心,不选择安全性更高,更容易成功的一二线城市,偏偏选择投资三线城市惠州下属的县城,而且还当“第一个吃螃蟹的人”,开发一个风险颇大的文旅项目。

▲未开发前的巽寮湾状态大概就是这样。

是谁有这么大的能量,能说服金融街公司上下和上级主管部门,同意这笔投资?按照正常逻辑,即使一定要做文旅项目,广州、深圳、上海这些城市,照样有大量能开发文旅项目土地,而且风险还更小。可为何当时金融街偏偏选择去“偏得头疼”的惠东县开发呢?这个略显离谱决策背后,让人遐想。

整个项目预计开发周期8~12年,总投资达200亿元,分为北、中、南三个区域开发,属于超大规模,超大手笔文旅项目,别说在2005年,即使放在如今的2023年,这么大体量的文旅项目都少见。

▲金融街巽寮湾原本的开发规划。

不过,明哥现场看到的只有中区和南区建设完成,北区至今不见影子。由此,明哥估计北区已经被金融街放弃了,放弃的原因可能是因为规划问题,也有可能是土地征收手续问题。如果削减去北区的建筑面积,这个“中国第一大盘”的名号可能要改。

▲南区和中区的开发几乎已经完成。

金融街·巽寮湾项目,虽然要承担大量的公建配套建设和大面积的自持商业,但胜在地价足够便宜。整体开发毛利率过50%,净利率过20%是轻轻加愉快的事。即使如今惠东的海景房价跌跌不休,对它的影响也不大。

▲金融街自持的天后宫民俗商业街。

总的来说,这个开发至今18年的超级大盘并没有广告宣传中说的那么大,但氛围感已经做出来了,在如今的金融街·巽寮湾,你能感受到滨海度假区的体验。

▲文旅度假区最重要的就是氛围感。

不推荐购买的文旅盘

让人心动的是,如今金融街巽寮湾的房价跌到了8000元/㎡左右,比起前几年巅峰时动辄1.5~1.6万/㎡的价格来说,已经腰斩了。

总价大约30万就能入手一套一线海景公寓,对于大部分白领们来说,也就是一年的收入,门槛真不高,搞得明哥都有点心动。

▲买一套来玩玩是没什么大问题的。

但如果你想靠这套海景房升值赚钱就不可能了。即使拿来出租,非节假日时,入住海景公寓的价格约400~600元/晚,节假日千元以上一晚,但面临着周边村民民宿的激烈竞争。

此外,一套小面积的海景公寓,二手房市场的表现很疲软,除非你买的是海景大别墅,让有钱人买来珍藏的那种。

▲海景小公寓属于那种玩腻了,亏本卖掉也不心疼的产品。

有一说一的是,海景房所带来的的精神愉悦感是其他房产所不能比拟的。特别是当你推窗望海的时候,新力的烦恼可以一扫而空。

▲海景房给人带来的精神逾越价值不能用钱来衡量。

而且金融街·巽寮湾的配套极其丰富,小区不仅配有业主食堂,也可以去隔壁酒店餐厅吃自助餐。

▲配套设施比其他文旅盘更齐全。

儿童游乐场也是当下文旅盘的标配,除了室外的水上游乐场,室内的儿童游乐设施也花样繁多。

▲把孩子丢在这里可以玩一整天。

此外金融街还配备了优质的医院、学校等配套,显然是为在这养老、休闲人群长居于此的配套。

▲配个医院就是针对养老人群了。

还有各种游艇会等娱乐设施。讲道理,只要进了巽寮湾,你就不想走了,里面能玩的东西太多了。

▲游艇码头非常贴合喜欢海钓的人群。

总结一下,金融街·巽寮湾拥有最接近海的一线海景,楼下就是11公里长的沙滩,是惠东那么多大盘中配套最齐全的。

可明哥不推荐大家入手这里,宁可住酒店都不要买这边买的房。因为,这边的 节假日实在太堵了 !

本来你买套海景房,无非就是想趁着节假日过来度个假,放松一下。可你要是买了巽寮湾,不好意思,你等着节假日“特种兵旅游”吧。

这个一到节假日叫你错峰出行的地方,实在让人又爱又恨。合着在这买套海景房,还得错峰过来度假?

写在最后

巽寮湾的景色虽好,但是这个假期,明哥感受到的就是“特种兵旅游”。早上5点就得起床,7点就得出门。不然,你就只能堵在景区的出入口,进退不得。

假期过得比上班还累,这就是巽寮湾的尴尬。

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